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•             acompanhar os balancetes mensais;

•             checar a pasta de prestação de contas;

•             questionar e cobrar esclarecimentos de quaisquer movimentações estranhas;

•             ficar atento ao dia a dia do condomínio;

•             conversar com outros condôminos;

•             participar das assembleias;

•             cobrar a prestação de contas anual.

No caso de indícios de prática de desvio de dinheiro, será necessário realizar auditoria investigativa para a obtenção de provas técnicas e, com a ajuda de um especialista, dar início à persecução penal.

A persecução penal reforçará a ação cível.

Portanto, ainda que não haja previsão legal ou nem sempre conste esse dever na convenção, tornou-se rotineiro a necessidade de apresentação dos documentos e certidões na ocasião da eleição por profissionais interessados em assumir o mandato.

Fontes: Lei 10.406/02 e Apelação nº 1086275-04.2015.8.26.0100

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O que são ODS?

A sigla ODS, de Objetivos de Desenvolvimento Sustentável, fazem parte da chamada “Agenda 2030”. Trata-se de um pacto global assinado durante a Cúpula das Nações Unidas, em 2015, por 193 países membros. A agenda é composta por 17 objetivos ambiciosos e interconectados, desdobrados em 169 metas, com foco em superar os principais desafios de desenvolvimento enfrentados por pessoas no Brasil e no mundo, promovendo o crescimento sustentável global até 2030.

Quais são os ODS?

Os 17 Objetivos de Desenvolvimento Sustentável abarcam diferentes temas de aspectos ambientais ou sociais. O foco de todos eles é acabar com a pobreza, proteger o meio ambiente e o clima e garantir que as pessoas, em todos os lugares, possam desfrutar de paz e de prosperidade.

Cada ODS é dividido em submetas, deixando mais claro as ações que cada país precisa tomar para atingir a vida sustentável dos seus cidadãos (e do seu meio ambiente). Assim como as metas de cada ODS, eles foram construídos de maneira que fossem interdependentes. Ou seja, quando um país conseguir atingir um deles, muito provavelmente, terá conseguido avançar em outros.

ODS 2: Segurança Alimentar

Alcançar a segurança alimentar e acabar com a fome no mundo são metas ambiciosas. Principalmente tendo em vista que o objetivo é chegar a isso em 2030, daqui a oito anos. Por isso, a ONU estabeleceu como submetas do ODS 2 pontos importantes, como garantir acesso de todas as pessoas a alimentos seguros, nutritivos e suficientes por todo ano, e acabar com todas as formas de má nutrição. Para chegar lá, o país precisa ficar de olho em índices de vários tipos, como a prevalência de atrasos no crescimento nas crianças menores de idade e a prevalência de anemia em mulheres grávidas.

ODS 2: Papel da Agropecuária

A agropecuária é tão essencial para fazer o ODS 2 se transformar em realidade que a própria ONU dedicou duas submetas unicamente para o tema. A ONU quer que o mundo dobre a produtividade agrícola e, junto disso, também siga aumentando a renda de pequenos produtores de alimentos.

Outro ponto é a necessidade de garantir sistemas sustentáveis de produção de alimentos, ou seja, de implementar práticas agrícolas e pecuárias resilientes para não só aumentar a produção, como também manter os ecossistemas.

A mudança climática também está no radar da ONU, que indica que as produções alimentares precisarão ser perenes, considerando “condições climáticas extremas”. E ela melhora progressivamente a qualidade da terra e do solo. Aumentar investimento em pesquisa e em tecnologia é necessário.

ODS 2: Cooperação internacional

A conexão entre países também é incentivada nas sub metas do ODS 2. A ONU coloca como meta corrigir a prevenir as “restrições ao comércio e distorções nos mercados agrícolas mundiais”. Nesse sentido, temas como eliminar os subsídios e as disparidades técnicas entre os países diferentes é estimulado.

O funcionamento do mercado de commodities também é assunto do ODS 2, bem como a necessidade de se limitar a volatilidade extrema dos preços dos alimentos.

Aqui estão os 17 ODS – Objetivos de Desenvolvimento Sustentável:

ODS 1

Erradicação da pobreza: acabar com a pobreza em todas as suas formas, em todos os lugares.

ODS 2

Fome zero e agricultura sustentável: acabar com a fome, alcançar a segurança alimentar e melhoria da nutrição e promover a agricultura sustentável.

ODS 3

Saúde e bem-estar: assegurar uma vida saudável e promover o bem-estar para todos, em todas as idades.

ODS 4

Educação de qualidade: assegurar a educação inclusiva, equitativa e de qualidade, e promover oportunidades de aprendizagem ao longo da vida para todos.

ODS 5

Igualdade de gênero: alcançar a igualdade de gênero e empoderar todas as mulheres e meninas.

ODS 6

Água potável e saneamento: garantir disponibilidade e manejo sustentável da água e saneamento para todos.

ODS 7

Energia limpa e acessível: garantir acesso à energia barata, confiável, sustentável e renovável para todos.

ODS 8

Trabalho decente e crescimento econômico: promover o crescimento econômico sustentado, inclusivo e sustentável, emprego pleno e produtivo, e trabalho decente para todos.

ODS 9

Indústria, inovação e infraestrutura: construir infraestrutura resiliente, promover a industrialização inclusiva e sustentável, e fomentar a inovação.

ODS 10

Redução das desigualdades: reduzir as desigualdades dentro dos países e entre eles.

ODS 11

Cidades e comunidades sustentáveis: tornar as cidades e os assentamentos humanos inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis.

ODS 12

Consumo e produção responsáveis: assegurar padrões de produção e de consumo sustentáveis.

ODS 13

Ação contra a mudança global do clima: tomar medidas urgentes para combater a mudança climática e seus impactos.

ODS 14

Vida na água: conservação e uso sustentável dos oceanos, dos mares e dos recursos marinhos para o desenvolvimento sustentável.

ODS 15

Vida terrestre: proteger, recuperar e promover o uso sustentável dos ecossistemas terrestres, gerir de forma sustentável as florestas, combater a desertificação, deter e reverter a degradação da Terra e deter a perda da biodiversidade.

ODS 16

Paz, justiça e instituições eficazes: promover sociedades pacíficas e inclusivas para o desenvolvimento sustentável, proporcionar o acesso à justiça para todos e construir instituições eficazes, responsáveis e inclusivas em todos os níveis.

ODS 17

Parcerias e meios de implementação: fortalecer os meios de implementação e revitalizar a parceria global para o desenvolvimento sustentável.

Fonte: https://pratodoamanha.com.br/ods-2-conheca-o-objetivo-da-onu-para-o-fim-da-fome-no-mundo/

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Em 2037, a capital pernambucana será a primeira no Brasil a completar oficialmente 500 anos, sendo de rigor intervenções urbanas visando a melhoria da qualidade de vida da população.

No âmbito dos condomínios verticais, todos os síndicos devem buscar, em suas ações, o compromisso com a responsabilidade social, construindo uma visão de futuro com objetivos e metas sustentáveis, corretamente gerenciadas, aplicando técnicas de ESG (da sigla em inglês Environmental, Social and Governance – em português, Ambiental, Social e Governança).

A pergunta então é, quais as recomendações para a prática de ações sustentáveis e corretamente gerenciadas por síndicos de condomínios?

“Os condomínios são grandes consumidores de recursos naturais, pois fazem uso de uma série de serviços que consomem muita água e energia e geram grande quantidade de resíduos orgânicos e inorgânicos.

No plano ambiental, o síndico deve conscientizar os moradores, através de práticas de gestão, para o uso racional da água, criando sistemas que possibilitem o reuso de água de chuva e de água cinza, implantar medidores individuais de água, por unidade, entre outros.

Além disso, o síndico deve observar os sistemas e gerenciamento do consumo como elevadores, o uso de lâmpadas de LED com sensores de presença, aproveitar a luz natural para iluminar ambientes e utilizar cores claras para propiciar mais claridade no condomínio.

Verificar a possibilidade da geração de energias renováveis como a solar fotovoltaica para aquecimento da água consumida pelas unidades e da piscina.

Descarte correto de lixo, implantando a coleta seletiva, com separação adequada dos materiais orgânicos e recicláveis e coleta de óleo de cozinha.

No plano social, dar boas condições de trabalho aos colaboradores, incentivando o aprendizado e troca de experiências, oferecendo cursos de capacitação, respeitando relações de trabalho.

As práticas ESG devem surgir da liderança, que no caso do condomínio é o síndico, sendo sua principal missão a de criar e aplicar uma cultura de sustentabilidade no local. Não adianta simplesmente falar como sendo algo bom para o planeta, mas sobre os retornos que essa prática de gestão sustentável pode trazer para o condomínio em termos de redução dos custos operacionais e de valorização do patrimônio”, conclui, Dra. Sany Galvão.

Dra. Sany Galvão é Palestrante e Advogada Condominialista desde 2004, especialista em Gestão Condominial, Direito Imobiliário e Tributário, com foco em responsabilidade civil, prestando assessoria no país para síndicos profissionais e síndicos moradores.

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Para perceber a responsabilidade civil e criminal atrelado aos deveres do Síndico basta analisar o artigo 1.348 do Código.

INVERTENDO A ORDEM: Compete ao Advogado ou ao Síndico:

1.            I –Elaborar editais quando a assembleia for permanente, além de dar suporte ao síndico em qualquer outra;

2.            II – Representar ativa e passivamente o condomínio praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

3.            III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

4.            IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

5.            VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Além disso, uma assessoria jurídica auxiliará o síndico administrativamente na área de gestão e estratégia condominial, acompanhando reuniões, revisando ou elaborando contratos, analisando ou preparando editais, assessorando processos de auditoria preventiva ou investigativa, atualizando convenções ou regimentos internos, mediando conflitos condominiais, implementando o ESG – Environmental, Social and Governance (Governança ambiental, social e corporativa) qualificando a vida dos moradores, além de valorizar cada vez mais o patrimônio, pontuando os aprimoramentos aplicados através da IA (Inteligência Artificial).

Portanto, antes de se candidatar ao cargo de síndico, faça uma autoanálise e verifique se você está disposto a ser cuidadoso ao contratar uma assessoria jurídica especializada, a fiscalizar as funções administrativas, a seguir as regras de consultoria jurídica, a aplicar a convenção e o bojo da Lei corretamente para manter a ordem e blindar o condomínio, a atuar com foco na preservação do patrimônio e sobretudo, a lidar e respeitar cada condômino como  “ser humano”, não se envolvendo em fraudes ou destruindo conquistas judiciais alcançadas pela antiga gestão.

Dra. Sany Galvão, fundadora da empresa de Advocacia SANY GALVÃO ADVOGADOS, especialista em processos de judicialização por vícios de construção, especialista em Direito Condominial com ênfase em responsabilidade civil e criminal, Palestrante, MBA em Direito Tributário, em gestão e estratégia condominial. Bacharel em Secretariado Executivo pela Universidade Federal de Pernambuco e Advogada há dezenove anos na área preventiva e contenciosa de Direito Imobiliário/Condominial.

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Para a obtenção de um imóvel, o Consumidor se depara com inúmeras propagandas sem se acautelar com o tipo de construção, antes da assinatura do contrato de compra e venda, o que poderá lhe ocasionar infinitos problemas.

Isto porque nem sempre o construtor moderno entende profundamente sobre os aspectos técnicos da construção, ficando responsável por todos os danos ou defeitos constatados em razão da edificação.

Mas o que seriam esses defeitos ou danos constatados em razão da edificação?   São anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos imensuráveis ao consumidor.

Surge, nesse ponto, a necessidade de diferenciação dos problemas, onde se identificam três tipos: Problemas com a perfeição da obra, problemas com a solidez e segurança da obra e problemas com a medida do imóvel.

A responsabilidade pela perfeição da obra é subjetiva. Porém em se tratando de vícios aparentes, a responsabilidade do Construtor cessa com a entrega da obra.

Em resumo, quando a propriedade vendida apresenta vício ou defeitos ocultos, a tornando imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminuem o valor, o comprador poderá: redibir o contrato, manter o contrato e reclamar o abatimento do preço, dentre outras possibilidades jurídicas.

Infelizmente tem se tornado rotineiro reclamações judiciais relacionados a problemas estruturais nos imóveis, sobretudo quando são adquiridos através do programa minha casa minha vida, onde essas falhas estruturais, via de regra atingem também as áreas comuns dos Condomínios.

Evidente que esses problemas causam também dissabores para as Construtoras, pois nenhuma empresa enfrenta com alegria ações judiciais caras e morosas.

Além disso, sempre que há demanda judicial, os problemas são apontados por meio de laudo pericial judicial denotando que a Construtora desembolsará valores de vulto, onde na maioria das vezes o valor apontado para fins de reparos acaba sendo maior do que o custo da obra.

Por essa razão, seria prudente que as Construtoras investissem mais tempo e recursos financeiros em projetos de qualidade e em paralelo, adotassem treinamentos relacionados à mão de obra, almejando a excelência nos trabalhos, além de focar em escolhas de materiais e de insumos com a qualidade comprovada pelo Inmetro, evitando, por fim problemas com a segurança e solidez da obra ou imperfeições aparentes e vícios ocultos, além de reduzir drasticamente a possibilidade de demandas judiciais.

Sany galvão, da FIRMA DE ADVOCACIA DENOMINADA “SANY GALVÃO ADVOGADOS –
18 ANOS –“ especialista em Gestão Condominial, MBA tributário, dentre outras ramificações do Direito, assessorando Síndicos na área preventiva, contenciosa e investigativa, com reconhecida experiência jurídica, inúmeras teses próprias exitosas reconhecidas pelos Tribunais, principalmente na área relacionada `a responsabilidade civil.

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É comum nos depararmos com Síndicos Profissionais sendo convidados por Administradoras de Condomínios para aderirem ao sistema de INADIMPLÊNCIA ZERO, ocasião em que as empresas denominadas Garantidoras apresentam um modelo sedutor, afirmando que o Condomínio não terá custo e que o Condomínio encontrará a solução para os problemas de inadimplência.

Mas observem! Em regra, respectivas administradoras que vendem esse projeto para Síndicos persuadem os Síndicos clientes a deixarem com a própria Administradora a inadimplência, para exercerem as cobranças das taxas até o prazo de sessenta dias. Procedimento vedado pelo nosso ordenamento jurídico, vez que Administradora está impedida de “vender aos Síndicos serviços de cobrança ou de assessoria jurídica”.

Ou, hipoteticamente, respectivas empresas de Administração de Condomínio convencem o Síndico para que conceda prazo de sessenta dias para que o Condômino inadimplente pague o boleto vencido!

Evidente que ocorrerá o acréscimo da inadimplência! É quando a Administradora de Condomínio dá o “pulo do gato”, convencendo Síndicos, através de reunião a aderirem ao Sistema de “Inadimplência ZERO”.

Da Responsabilidade do Síndico pela Cobrança da Taxa Condominial após Trinta Dias de Vencimento

A lei é clara ao determinar que: “o condômino que não realizar o pagamento da sua contribuição deverá suportar os juros moratórios convencionados, (…). Artigo 1.336 do Código Civil.

Esse mesmo texto encontra-se inserido em todas as convenções condominiais que seguem as regras da Lei, até porque contas de consumos são pagas até a data do vencimento, cuja regra é extensiva à taxa condominial, rateada para pagamento das despesas do mês relativas à manutenção do Condomínio!

Devendo ser considerado o fato de que quando o Condômino deixa de pagar a taxa de Condomínio do mês, ainda que se torne inadimplente, poderá fazer uso de todos os benefícios associados ao condomínio, a exemplo: uso de salão de festas, etc.

Ou seja, após trinta dias da data do vencimento, caberá ao Síndico encaminhar a planilha de débito da unidade devedora para um Advogado, profissional especialista, o qual deve estar desvinculado da Administradora, para que inicie com as cobranças extrajudiciais e judiciais.

Portanto, quando o Síndico trabalha perfeitamente, evidente que reduzirá drasticamente a margem de inadimplência.

Além disso, há de se convir que o termo “garantidora” de crédito está tecnicamente equivocado. Isso porque a empresa que presta esse serviço geralmente não é instituição financeira tampouco seguradora, de modo que lhe faltaria autorização legal para fornecer “garantia” sobre riscos de terceiros.

Outra polêmica diz respeito à necessidade de quórum para a contratação de uma Garantidora, até porque o Síndico não pode vender algo que não lhe pertence.

Logo, é justo afirmar que o objeto do contrato estabelecido entre “garantidora” e condomínio se trata de “fomento mercantil”, também chamado de ‘factoring’.

Ressalta-se, inclusive, a quantidade de cláusulas abusivas constantes no instrumento Contratual das garantidoras, cujas informações não são transmitidas em Assembleia ou sequer expostas pela Administradora.

Há de convir também que esse percentual descontado pela Garantidora não entra na prestação de contas, onde o percentual retido pela Garantidora é considerado irrecuperável.

Para explicar em números: quando gerados os boletos de taxa do mês, a empresa cobrará em média de 4% a 12% e será   depositado para o condomínio em uma data fixada o saldo remanescente.

Quando fazemos uma análise imediata, principalmente para condomínios com taxa de inadimplência alta, em geral acima de 20%, parece um bom negócio e realmente é, se avaliado apenas no sentido de resolver o problema naquela ocasião.

Porém, com a perpetuação desse tipo de negócio, quando o Condomínio tomar ciência do valor retido que foi deixado de receber pelo Condomínio, o Síndico notará que o passivo do Condomínio aumentou. Aliás, dependendo da margem de aumento da inadimplência, a Garantidora poderá rescindir o contrato imediatamente e cobrar o seu crédito.

Outra desvantagem diz respeito à perda da condição “propter ren”, ou seja: Quando o Síndico segue o que determina a Legislação e exerce a cobrança com rigor através de um jurídico especialista, nos termos do artigo 1.336 do Código Civil e, não havendo possibilidade de acordo judicial ou extrajudicial, a unidade condominial poderá ser penhorada e leiloada para garantir o crédito do Condomínio.

Porém, com a transferência desse passivo para a Garantidora ocorre a “sub-rogação do crédito, ou seja: “ A perda da característica “propter ren”.

É o que se extrai da leitura conjunta da maioria dos contratos deste tipo.

TJ-SP – Agravo de Instrumento AI 22116605120158260000 SP 2211660-51.2015.8.26.0000 (TJ-SP)

Data de publicação: 08/03/2016

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL POR TERCEIRO – SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PELO ARREMATANTE DETERMINADA EM AGRAVO JÁ TRANSITADO EM JULGADO – PRECLUSÃO DA MATÉRIA –MATÉRIAS RELATIVAS À ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO DO DÉBITO E TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA ACOBERTADAS PELA COISA JULGADA – CESSÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL A TERCEIRO – ALTERAÇÃO DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO, QUE DEIXA DE SER PROPTER REM, NÃO SE VINCULANDO MAIS À UNIDADE (…).

Feitas essas considerações, é importante que todos esses pontos sejam debatidos em Assembleia relacionados às taxas de cobranças embutidas no contrato onde na maioria das vezes, são taxas leoninas, com a discussão e exposição dos riscos inerentes ao negócio, antes mesmo da Contratação de uma Garantidora, viabilizando maior segurança Jurídica junto a atuação e tomada de decisão do Síndico Profissional para que no futuro não seja compelido a devolver ao cofre do Condomínio os prejuízos demonstrados por essa contratação em eventual demanda judicial.

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Esse conjunto de debate entre a sociedade condominial, na maioria das vezes envolve o direito de alguém, onde nem sempre obtém aceitação entre todos os presentes.

Por essa razão, não é raro acontecer agressão verbal de condôminos, gerando tumultos, prejudicando não somente o trabalho de todos como também afrontando a honra do Síndico e demais envolvidos com a gestão.

Em casos desse nível é de rigor que a Administradora coloque ordem, evitando a extensão dessa ilicitude.

TUMULTO está descrito art. 40, da lei de Contravenções Penais, Decreto-Lei 3.688/41 e significa:

Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave;

Pena – prisão simples, de quinze dias a seis meses, ou multa.

Aliás, o simples fato de desrespeitar o Sindico já é considerado crime contra a honra, previstos no Código Penal, podendo caracterizar Calúnia, injúria ou difamação, com condenações diversas pelo Tribunal, a exemplo do caso abaixo.

1032493-38.2021.8.26.0564 (Segredo de Justiça) Classe/Assunto: Apelação Cível / Responsabilidade Civil Relator(a): Ferreira da Cruz Comarca: São Bernardo do Campo Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 26/10/2022 Data de publicação: 26/10/2022 Ementa: COMPETÊNCIA RECURSAL. Dano moral puro, oriundo de relação extracontratual. Inexistência de pretensão relacionada à infração às normas condominiais. Ofensas veiculadas em assembleia e por meio do aplicativo WhatsApp. Competência afeta à Subseção de Direito Privado I deste Egrégio Tribunal de Justiça (1ª a 10ª Câmaras). Inteligência do art. 5º, I.29, da Res.-TJSP nº 623/2013.

Portanto, condômino desrespeitoso e maledicente deve ser impedido de participar de ato assemblear, devendo ser retirado da, se necessário for, através de reforço policial e posteriormente, notificado, multado e processado na esfera cível e criminal.

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Essa prática é ilegal e desonrosa para o Advogado que se submete, por caracterizar captação indevida de clientela, falta de mérito ou de profissionalismo. profissional para conquistar seu espaço com dignidade.

A Lei Federal 8.906/1994 – Estatuto da OAB, no seu artigo 1º, II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo que no §3º consta: “É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade”.

“Também não é qualquer profissional que pode gerir uma Administradora de Condomínios.
A atividade de administração de Condomínios só pode ser exercida por quem detenha essa formação técnica e esteja devidamente inscrito nos quadros do Conselho Regional de Administração (CRA)”,
Além disso, o Advogado probo está ciente de que “ é terminantemente proibido divulgar advocacia em conjunto com outra atividade, principalmente no caso de serviços de Administração de Condomínios.

Consequências:
A administradora de condomínio e o Advogado vinculado poderão responder a processos disciplinares e ter todas as transações ou negociações anuladas, prejudicando o Condomínio e o Síndico.

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